规范住宅物业管理 营造良好生活环境——《池州市住宅小区物业管理条例》解读-凯发平台

　　《池州市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）经3月31日安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第一次会议批准，将于6月1日起施行。

　　《条例》共7章57条，对新形势下我市住宅小区物业管理工作出现的一些新情况、新问题作了明确规定，进一步规范我市住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好生活环境。

　　理清物业管理机制，推进行政执法进小区

　　小区乱搭建、乱停车、乱装修、乱堆放等现象频发，其原因是部门和基层履行物业管理职责不到位，相关部门监管职能不明晰。

　　《条例》规定，物业管理应当遵循党建引领、业主自治、社区治理、专业服务、依法监管相结合的原则。市和县、区人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系。街道乡镇承担指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届等职责。

　　《条例》明确了市、县物业管理行政主管部门职责，细化了相关行业主管部门职责，推进行政执法进小区。如，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正，给予警告，并处5万元以上50万元以下罚款；损坏公共安全防护设施设备的，由公安机关依法处罚；损坏公共绿化及其附属设施的，由城市管理部门责令限期改正，赔偿损失，可以处200元以上1000元以下罚款；在建筑物公共门厅、楼梯间、疏散通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域、人员密集场所的室内区域停放电动自行车、为电动自行车充电的，由消防救援机构责令改正。

　　此外，针对我市老旧小区比例较大，基础设施配套不足问题较多，《条例》规定，市和县、区人民政府应当有序推进实施老旧住宅小区改造，支持完善停车位和加装电梯、充电桩等配套基础设施建设，改善业主居住环境，促进规范物业管理。

　　业主委员会成立难，物业管理委员会过渡补位

　　业主委员会是业主大会的执行机构。《条例》规定，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，鼓励中国共产党党员、具备专业知识的业主参选业主委员会委员。

　　特别注意的是，《条例》规定，在出现新交付物业服务项目具备召开首次业主大会会议条件，但是未能按照本条例规定成立业主大会或者未能选举产生业主委员会，老旧小区需要实施物业管理，业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会等情形时，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应协调组建物业管理委员会，由其临时代替业主委员会开展工作，存续期限一般不超过3年。业主委员会选举产生后，物业管理委员会按照规定办理移交手续后解散。

　　物业管理委员会由街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成，其中业主代表所占比例不得低于委员会总人数的二分之一。

　　明确物业服务企业与业主义务，减少双方矛盾纠纷

　　日常物业管理中，由于物业服务企业履行服务合同不到位，物业服务质量与业主期待有较大差距，导致双方矛盾不断。

　　《条例》明确、细化了物业服务企业的权利、义务和禁止行为。如，物业服务企业应当履行公共绿化补植养护、停车秩序维护等义务，不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。为充分保障业主的知情权和监督权，《条例》规定，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，长期公开、及时更新物业服务项目负责人员的姓名、职务、凯发平台的联系方式，以及物业服务内容和标准、收费项目和标准等信息。

　　《条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受有关物业服务为由拒绝支付物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　针对日常物业管理中较为常见的“空置房”物业费问题，《条例》明确，已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起由业主承担。同时，为保障业主合法权益，《条例》规定，物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业服务费。

　　规范物业承接查验与专项维修资金使用，维护业主合法权益

　　开发建设遗留问题较多，加之项目竣工交付时，物业承接查验工作不规范，对后续物业管理工作带来诸多负面影响。《条例》明确规定，在物业承接查验过程中和办理承接手续时，物业服务企业和建设单位可以邀请业主代表、行业专家、县区住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府参加，并接受其监督。县区住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府接到邀请后，应当派员参加。物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在交房时书面告知业主。

　　住房专项维修资金是房屋的“医保金”和“养老金”，其使用同样引发不少矛盾纠纷。《条例》明确了专项维修资金应急使用情形和程序，规定发生屋面、外墙体防水损坏造成渗漏，楼体外立面有脱落危险等危及安全情形，均可直接申请使用专项维修资金。

　　《条例》规定，业主转让物业时，其名下的专项维修资金余额随物业一并转让；单次维修、更新、改造涉及的有关业主应当分摊的费用账户余额不足的，相关业主应当补足。

　　此外，针对小区停车难问题，《条例》规定，物业管理区域内车库、车位不足时，业主、业主委员会、物业服务企业可以提出对物业管理区域内的绿地、道路、广场等公用设施的改造方案，经业主大会通过后报有关部门批准。（陆寒芳）